Wann beginnt der Lebenszyklus einer Immobilie? „Mit der Planung“, wird wohl die häufigste Antwort lauten. Tatsächlich beginnt er jedoch bereits deutlich früher – mit der sogenannten „Planungsphase 0“ oder der Bedarfsplanung. Denn noch bevor ein erster Gebäudeplan entwickelt werden kann, müssen zunächst die wesentlichen Bedürfnisse und Ziele des Bauherrn und der zukünftigen Nutzer sowie die Rahmenbedingungen des Projektes analysiert und strukturiert erfasst werden. Eine solche methodische Bedarfsplanung ist die Grundlage für qualifizierte Planungsentscheidungen in der Projektentwicklung. Sie gibt die Ziele aus Bauherrn- bzw. Nutzersicht frühzeitig vor und ermöglicht so den laufenden Abgleich der Zielerfüllung im Entwurf und in der Ausführung.
BIM in der Bedarfsplanung: Startschuss zum modernen Lebenszyklus einer Immobilie
Was bedeutet das in der Praxis? Raum-, Funktions-und Ausstattungsbedarf werden durch den Einsatz von BIM strukturiert und anwenderfreundlich erfasst. Dazu werden zunächst eine Reihe von Raumvorlagen erstellt, in denen die Anforderungen an Anzahl, Größe und Ausstattung eingetragen werden. So kann beim Bau eines Bürogebäudes beispielsweise für jede Etage der Raum „Teeküche mit Aufenthalt“ inklusive der benötigten Ausstattungen (z.B. Küchenzeile) ausgewählt werden. Alle weiteren Räume werden im selben Verfahren geplant.
Die Wünsche der Bedarfsträger können dann auf Basis der geltenden Regeln für Ausstattungen geprüft werden. Übersteigen die gemeldeten Bedarfe das vorhandene Budget, geht die Bedarfsplanung an die Bedarfsträger zurück, die sie entsprechend den Vorgaben anpassen müssen. Es entsteht eine strukturierte und dokumentierte Kommunikation zwischen dem Bauherrn auf der einen und den Bedarfsträgern auf der anderen Seite. Potenzielle Konflikte werden so bereits vor dem ersten Planungsentwurf erkannt und gelöst.
Die fertige Bedarfsplanung dient als Grundlage für die ersten Planungsentwürfe des Architekten. Ihre Erstellung kann durch eine visuelle Darstellung des Bedarfsprogramms in Form von Raumquadern (das sogenannte „Raumtetris“) unterstützt werden.
Zusätzlich kann das Ergebnis der Bedarfsplanung als Vergabeunterlage für die Architektenbeauftragung genutzt werden. Die Entwurfs-und Ausführungsplanung des Architekten kann auf Basis von BIM (IFC) jederzeit validiert werden, indem diese ohne manuelle Nachbearbeitung mit der Bedarfsplanung abgeglichen wird. Erst wenn der Abgleich zufriedenstellend ausfällt, wird die Entwurfsplanung in die Phase der Ausführungsplanung übergeleitet. Die klaren Vorgaben für die Ausstattung der einzelnen Räume dienen auch hier als Basis für die weitere Planung. Während des gesamten Planungs- und Bauprozesses kann zudem eine stetige Rückverfolgung von Planungsänderungen stattfinden. Auf diese Weise wird das Risiko von Kostensteigerungen durch nachträgliche Planungsänderungen erheblich reduziert.
Dipl.-Ing. Klaus Aengenvoort, Geschäftsführer eTASK Immobilien Software GmbH, Vors. Verband für die Digitalisierung im Immobilienbetrieb
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